2024年12月5日

【コラム】年末までになんとかしたい…。空き家の管理できていますか？

「空き家になっている実家、年末までには一度管理しないと…」

普段、お仕事やご家庭の都合で空き家になっている実家を管理することができない方も
年末休暇を利用して管理しようかとお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか？

今回は、空き家を定期的に管理する必要性と掃除の方法をご紹介します。

1.空き家の管理の必要性

令和5年の住宅・土地統計調査によると、総住宅数に占める空き家の割合は13.8％と過去最高となり、空家数は900万戸と増加が続いており、社会問題となっています。

空き家を管理せずに放置してしまうと、防災や衛生、景観など様々な面で周辺住民の生活環境に悪影響を及ぼす可能性があります。

また、管理が行き届いていない空き家は建物自体の劣化の進みが早く、活用したいときにすぐに利用できない可能性も十分に考えられます。

そのため、空き家は放置せずに定期的に管理することが必要です。

では具体的になぜ管理が必要なのか下記にて紹介します。

1-1.換気が必要なため

空き家の換気を怠ってしまうと、家の中に湿気がこもりやすい状態となり、カビ・シロアリの発生の原因にもなります。

カビやシロアリの被害を受けた建物の寿命は短くなってしまいます。
耐久性に問題がある空き家は、地震や台風などの発生時に被害を受けやすくなることはもちろん、売却などを検討された際に大きく価値を下げてしまう理由となります。

空き家の管理を行う際には、窓やドアを開けて十分な換気を行いましょう。

1-2.雨漏りなどの修繕箇所の早期発見のため

空き家の管理を行うことで、雨漏りや外壁の剥がれなどの建物の異常を早い段階で発見することができます。

特に雨漏りは発見が遅れると建物の耐久性に大きく影響しますので、十分に注意しましょう。

定期的な管理を行うことで、修繕箇所の見落としによるトラブルを早期に発見し、迅速に対処することができます。
早期に対処することで、修繕費用を最小限に抑え、家の寿命を延ばすことが可能です。

空き家の掃除は単なる清掃作業ではなく、家の状態を把握し、必要な修繕を行うためでもあります。

1-3.特定空家・管理不全空き家に指定されないため

上記の通り、空き家を管理しないと建物の老朽化が進み、倒壊のリスクが高まり、周辺住民に被害を及ぼしてしまうかもしれません。

2015年に全国で問題となる「空き家問題」を解決するために、「空家対策特別措置法」が施行され、自治体は老朽化により危険な状態の空き家や、周囲へ衛生的な悪影響を及ぼす状態の空き家などを、「特定空家」に指定できるようになりました。

また、2023年には法改正が行われ、「すでに危険な状態にある空き家」が指定の対象となる特定空家だけでなく、「今の状態のまま放置すれば、特定空家になる可能性のある空き家」に対しても、適正な管理を促す措置として「管理不全空家」という区分が新設されました。

所有された空き家が「特定空家」・「管理不全空家」に指定され、指導・勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例の対象外となり固定資産税の増額、またその後の命令にも応じなかった場合には50万円以下の過料が科されます。

空き家を放置せず、適切に管理することで、こうしたリスクを避けることが可能です。
適切な管理により空き家の価値を維持し、トラブルを未然に防ぐことができます。

2.空き家の管理方法

では実際に下記では管理のポイントをご紹介します。

2-1.ポストの点検

人が住んでいる家では日常的にポストを確認するため気づきにくいですが、住宅のポストには毎日様々な配達物が投函され、放置すると投函物で溢れかえってしまいます。

だからといって、投函されないようにテープを張ってしまうと「空き家」であることが一目瞭然となり空き巣や放火などの犯罪に利用される可能性も考えられます。

難しいかもしれませんが、できる限りポストは定期的に点検しましょう。

2-2.換気

上記でもお伝えしましたが、換気を怠ってしまうと建物の老朽化の進みが早くなります。
換気を行う際は、外気が室内を通り抜けるよう、必ず2ヶ所以上の窓を開けるようにします。室内だけではなく、クローゼットや押入の中も忘れずに風を通しましょう。

2-3.草木・雑草・ゴミの処理

伸びすぎた草木が近隣住宅や道路にはみ出すことで、思いもよらないトラブルに発展するケースもあります。
草木・雑草が「道路にはみ出していないか」、「枝が隣家に入っていないか」などをしっかりと確認し、剪定を行いましょう。

また草木・雑草・ゴミが放置していると放火犯に狙われやすくなるため注意が必要です。

2-4.外壁・軒裏・塀の確認

外壁や軒裏、基礎の部分などを目で見て確認して、気になる場所があれば触って確認してみましょう。
大きなひび割れなどは雨漏りの原因となります。
外壁に剥がれてしまそうな部分はないか、軒裏が腐っていないかなどを注意して確認しましょう。

あわせて、ブロック塀の状態も確認しておきましょう。
2018年に発生した大阪北部地震では、ブロック塀が道路側に倒壊し、登校中だった小学4年生の女児が亡くなる痛ましい事故が発生しました。

古いブロック塀の場合、見た目が問題なくても触るとぐらついたりする場合もあります。
実際に塀を触って確認するようにしましょう。

2-5.ご近所の方への挨拶

空き家だったはずの家から物音がすると、近隣の方から不審に思われる場合があります。
管理を行う場合には、近隣住民へ挨拶をしておくと安心です。

また、周辺で空き巣や放火が起きていないかなどの治安状態や空き家が近隣に迷惑をかけていないかなどもあわせて確認できるとなお効果的です。

3.空き家の活用方法

上記では空き家の管理のポイントについてご紹介しました。

しかしながら、なかなか管理する時間がない・遠方に住んでいるため時間も費用もかかる…
という方も、いらっしゃるのではないでしょうか？

空き家を所有したまま放置してしまうと、「特定空き家」・「管理不全空き家」に指定されてしまうと固定資産税などの負担が増える恐れがあります。

また、管理が行き届いていない空き家は近隣住民に迷惑をかける他、外壁の落下や災害時には被害が拡大しやすく、損害を与えた場合は賠償責任を負うことも考えられます。

空き家の管理が負担に感じた場合は、下記活用方法も検討してみてはいかがでしょうか。

活用方法①空き家のまま売却

空き家を管理することは費用や労力も必要となります。
長年愛着のある実家を手放すことは、寂しい思いをすることにはなるかもしれませんが、
空き家を維持し続けるための費用や労力の負担がなくなり、倒壊などのリスクも排除することができます。

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活用方法②空き家の活用サービスを利用

空き家の立地を生かし、収益を得ることができる可能性もあるでしょう。
立地条件や広さによってさまざまな活用方法が考えられます。

空き家をそのまま活用する手法としては、
賃貸、シェアハウス、民泊、カフェや地域のコミュニティ施設として活用するなどの方法があります。
ですが、空き家はもともと古い建物なので、活用するためには多額のリフォームが必要なケースもあります。
あまり費用がかかりすぎると、リフォーム費用が回収できないリスクもあるので注意が必要です。

最近では、DIY賃貸といったリフォームをしない代わりに安い家賃で賃貸し、
入居者が自由にリフォームやリノベーションができるような賃貸方法もあります。
また空き家を所有する人と空き家を買いたい人と繋げるサービスなどを提供する企業などもあります。

活用方法③解体して更地として売却

空き家の維持管理コストの負担が重く、活用も難しい場合には解体も選択肢のひとつとなります。
空き家を解体するメリットとしては、建物自体の管理をする必要がなくなることです。
また一般的に老朽化した建物が建っている土地より更地の方がより早く、より高く売却することができます。

自治体によっては、空き家対策の一環として空き家の解体に補助金を出している場合もあります。
空き家の解体を検討する際は、利用できる制度が無いか、空き家の所在する自治体に事前に確認することをおすすめします。