2024年9月26日

【コラム】相続登記をしないとどうなる？

こんにちは、リユースせいわです。
相続財産に土地や建物などの不動産が含まれている場合、不動産の名義変更が必要となります。
これまでは任意の相続登記が2024年（令和６年）4月1日から義務化されました。
それにより、相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行うこととなりました。

今回は義務化となった相続登記、そのまま申請を行わずに放置してしまった際のリスクをご紹介します。

1.相続登記のはじめの一歩「相続登記の基本」

◎そもそも「相続登記」とは
相続した土地・建物について、不動産登記簿の名義を変更することです。
名義変更をするには、法務局に申請する必要があります。

◎誰が手続きを行う？
「相続登記」は、不動産を引き継ぐこととなった相続人が申請を行います。
①不動産を取得した相続人が単独で申請する場合と、②相続人が共同で申請する場合があります。
また手続きは、相続人から司法書士・弁護士に依頼して、代わって申請手続きを行うこともできます（これ以外の者が業務として行うことは、法律で禁止されています。）

◎「相続登記」の流れは？
さまざまなケースがありますが、おおよそ下記の流れで進むことがほとんどです。

①相続する不動産を特定し、法定相続人の範囲を確認する

②相続人の間で、亡くなった方の財産をどのように分けるかを協議・話し合い（遺産の分割）を行い、その結果を文書にする

③相続登記申請書を作成し、申請に必要な証明書類等を用意する

④管轄の法務局に、登記申請をする（持参・郵送・オンラインの方法があります）

◎「相続登記」には、どのような費用がかかる？

相続登記には、不動産の価額や手続きの内容に応じて、費用が必要となります。

①登録免許税（登記の際に国に納付する税金）

②各種証明書の取得費（戸籍謄本、住民票写しなど）

③司法書士・弁護士に支払う報酬（※依頼した場合のみ）

上記が「相続登記」の基本的な内容となります。
上記はいずれも典型的な流れを記載したものとなりますので、ご注意ください。

2.「相続登記」には期限はある？罰則は？

2024年（令和6年）4月1日から施行された相続登記の義務化ですが、以前までは期限もなく、罰則などもありませんでした。

法改正後、下記のようなルールが追加となりました。

◎期限：相続の開始および、所有権を取得したと知った日から３年以内

◎罰則：正当な理由なく義務に違反した場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

また、義務化前の相続も対象となります。
義務化前に相続を知った不動産は、令和9月３月末までに登記する必要があります。

3.相続登記しないことによるリスク

上記のように未登記の土地や家屋に対して罰則が設けられることとなりました。
実際に、過料対象となるケースは少ないですが可能性はゼロではありません。
また、未登記のままにしてしまうと下記のようなリスクがあります。

①不動産の売却ができない

未登記のままにしておくと、その物件を相続し所有していたとしても、第三者から見ると本当に所有者なのかハッキリと証明することができません。
いざ、売却しようとした時に取引することができず、思うように売却できなくなってしまうでしょう。

また、建物の登記には費用がかかるため、未登記の建物を購入しようという買い手が現れることは難しいでしょう。

②登記しなくても固定資産税は発生！また建物が建つ土地の特別措置の対象外に

未登記であっても、固定資産税・都市計画税は課税されます。
市町村は、毎年１月1日現在の土地や建物の持ち主及び所有権の状況の調査をし、固定資産課税台帳を作成します。

市町村の調査では、登記謄本を調べるだけでなく現地調査も行います。
登記がおこなわれていない建物でも、市町村は建物の存在を把握し実際に所有している人を調査し、固定資産税を課税します。

また、家屋を空き家のまま放置して自治体の「特定空き家」に指定されてしまうと建物が立っている土地の場合に適用される、住宅用地に対する特例措置が受けられなくなる可能性もあります。

「特定空き家」に指定されると下記の特例の対象外となり、固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍となり高額な納税を余儀なくされるかもしれません⚠️

■固定資産税の住宅用地特例の概要

③権利関係が複雑に

相続登記をしないと、建物や土地は相続人全員が所有している状態となります。
そのまま放置し続けると、相続人の子・孫も相続人となり、どんどん相続人の人数が増え続けることとなります。

相続の権利は消滅することはなく、権利関係が複雑化してしまいます。

いざ売却をしようとした時、権利関係が複雑化していると必要書類の準備や相続人間での話し合いに時間がかかってしまう可能性も十分に考えられます。

4.まとめ

今回は不動産の相続登記をしないとどうなるかについて紹介しました。
2024年4月から相続登記は義務化となり、過去に相続した不動産も対象となります。
相続手続きを行うには書類の準備など面倒と感じる方も多いと思います。
しかし、放置することで様々なリスクも生じることとなります。
何からはじめたらいいかわからない…という方は、お近くの自治体や司法書士事務所や不動産会社も含め相談することをおすすめします。

最後まで読んでいただきありがとうございました。
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