2024年7月18日

【コラム】住まいの将来を話し合う機会「住まいのエンディングノート」

こんにちは、リユースせいわです。
現在、日本では空き家の数が増加し続けており、大きな社会問題へと発展しています。
国としても空き家問題に対して急務な課題と捉えて様々な施策を講じています。
国土交通省より住まいの将来につい話し合う「住まいのエンディングノート」が配布されています。
今回は「住まいのエンディングノート」を紹介させていただき、改めて空き家になっているご実家や放置したままになっている土地などについて考える機会になれば幸いです。

1.「住まいのエンディングノート」とは

国土交通省ホームページより…

国土交通省では、日本司法書士連合会及び全国空き家対策推進協議会と協力して「住まいのエンディングノート」を作成しました。
これは、放置空き家を防ぐため、住まいを相続した方へ住まいや土地などの情報を加えていくことに加え、元気なうちから住まいの将来をご家族で話し合うきっかけとしてしていただくことを狙いとしているものです。

現在、日本では空き家の数が増加し続けており、大きな社会問題へと発展しています。
令和5年度の住宅・土地統計調査の結果では、総住宅数のうち、空き家は約900万戸と、2018年（849万戸）と比べ、51万戸の増加で過去最高となっており、総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は13.8％と2018年（13.6％）から0.2ポイント上昇し、過去最高となりました。

参考記事：【コラム】令和5年住宅・土地統計調査から見る空き家問題

適正な管理がされず空き家が放置されてしまうと、建屋の劣化が進み資産価値が下がるほか、不法投棄や放火などのリスクも高まり近隣住民へ悪影響を及んでしまうかもしれません。

今回ご紹介する、「住まいのエンディングノート」は、家系図や、建物・土地の所有の状況に加え、これらを将来どうしたいかなどの情報を住まいの所有者が記入できるものとなっています。

2.ご自身の住まいや財産について

「住まいのエンディングノート」には、家系図やどのような不動産を所有しているかをまとめることができる構成となっています。

所有している不動産（土地・住まい）などを、今後どうしたいかなどを簡潔にまとめることができます。

その他にも、住宅ローンの借入金や住宅に関するデータの保管状況や家財、遺言書の作成の有無などの記載欄もあり、何から書いたらいいのかわからないという方にもおすすめです。

3.住まいの将来を考える際に知っておきたいこと

「住まいのエンディングノート」では所有している不動産（住まい・土地）が必要でなくなった際、どのような対応をすべきなのかも簡潔にまとめられています。

下記では活用方法についてご紹介します。

活用方法：①売却

空き家を相続等で取得した場合、空き家を売却するに当たって一定の条件を満たせば、所得税・個人住民税において譲渡所得から3,000万円までの控除される特例措置を受けることができます。

主な要件については下記をご確認ください。
国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得3,000万円特別控除）」

また、売却することにより空き家を管理する費用や労力も抑えることができます。
今後空き家を活用する予定がない方は売却がおすすめです。

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活用方法②解体する

空き家を解体することで、管理などのわずらわしさを解消することができ、また売却の際にも老朽化した建物が建っている土地より更地の方が高い価格で売却することができます。
また空き家を解体する場合、各自治体によっては補助が受けられる場合があります。
詳細については各自治体のサイトや窓口に問合せすることをおすすめします。
ただし、更地にしてしまうと固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）が受けられなくなるので注意が必要です。

活用方法③空き家管理代行サービス

空き家が遠方にあり、ご自身で管理が難しい場合は空き家の管理代行サービスの活用も有効的な手段のひとつです。
今後空き家の活用予定がある場合には有効ですが、活用の予定がない場合は費用がかかるため長期的にみると費用がかさんでしまうことになります。

活用方法④貸し出す

建物は誰も住んでいない状態が続くと、老朽化がどんどん進んでしまい、結果としてすぐに人が住めない状態になってしまいます。
建物を長く使うためには使い続けることが大切です。人が住むことにより湿気や害獣・害虫の発生を防ぐことができます。
また、家を売却することに抵抗がある方も手放すことなく空き家を活用することができる選択肢のひとつとして有効です。

4.将来に備えた行動を

「もしも」の後の備え

不動産（住まい・土地）や財産などを誰にどのように残したいかなど、「もしも」の後に関するご自身の意思を家族に残すには「遺言書」の作成をお勧めします。
遺言書の作成には、遺言者自らが手書きで書く「自筆証遺言」と公証人が遺言者から聞いた内容を文章にまとめ公正証書として作成する「公正証書遺言」の2種類があります。

このほか、特に身寄りがない方には、ご自身の死後の手続き（葬儀・埋葬の実施や諸費用の支払い、遺品整理の対応）を他人に任せることができる「死後事務委託契約」などの制度もあります。

生前での備え（成年後見制度・民事信託）

ご存命の間でも、認知症などでご自身の判断能力が十分でなくなったとき、周りのご家族は、住まいなど財産の扱いに困ってしまうことが起こり得ます。
このような事態に備えるには、「成年後見制度」や「民事信託」の仕組みがあります。

「成年後見制度」は認知症など、判断能力が不十分な方々を支援する制度です。
家庭裁判所に選ばれた成年後見人などは、ご本人の代わりに住まいに関する契約、銀行との取引、各種費用の支払い、年金の受給など様々な財産管理や手続きなどのサポートを行います。

5.相続登記（相続による所有権の移転の登記）が義務化されました

昨今の問題として、相続登記がなされずに所有者のわからない空き家や土地が様々な場面で問題を生じさせています。
登記は住まいや土地の所有者であることを示すものとなり、相続時には、住まいや土地の相続登記をすることが重要となります。
このような観点から、2024年4月1日より、相続登記が義務化されました。

今までは、相続登記は相続人の任意となり、相続登記の期限や罰則などはありませんでした。

しかし、令和6(2024年)4月1日より相続登記が義務化され、相続により不動産を取得した人は不動産を取得すると知った日から3年以内に相続登記を行うことが義務化されました。

また、令和6年(2024年)4月1日より以前に相続した不動産も相続登記されていないものは、義務化の対象となるので要注意です⚠️

6.まとめ

今回は、国土交通省より公表されている「住まいのエンディングノート」についてご紹介しました。
「住まいのエンディングノート」では建物・土地の所有の状況や今後どうしていきたいかなどをまとめることができる内容となっています。
将来のことを考えれば対策は必要、でも何から始めたらいいのかわからない方にもおすすめの資料となっています。
是非、国土交通省ホームページをご確認いただき、活用してみてはいかがでしょうか？

【参考資料】国土交通省：「住まいのエンディングノート」

最後まで読んでいただきありがとうございました。
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