2024年7月2日

【コラム】空き家・空き室問題と不動産業に期待される役割とは？

こんにちは、リユースせいわです！
空き家・空き室の問題が課題となっている一方で、新たな働き方・住まい方のニーズは高まっています。
そこで住まいのプロフェッショナルである不動産業者による、上記課題の解決の対応が期待されています。
今回は令和6年６月に国土交通省より公表された不動産業による空き家対策についてご紹介します。

1.空き家問題の現状と不動産業に期待される役割

総務省は「令和5年住宅・土地統計調査」（速報集計）を公表しました。
この調査は昭和23年以来、5年ごとに実施しており、土地・住宅の状況・世帯状況の実態調査を目的としています。

上記の調査により、総住宅数の6502万戸のうち、空き家は約900万戸と、2018年（849万戸）と比べ、51万戸の増加で過去最高となりました。
また総住宅数に占める空き家の割合は（空き家率）は13.8％と2018年（13.6％）から0.2ポイント上昇しました。

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しかしながら、下記のグラフのとおり新たな住まい方等へのニーズ（移住）が高まっている現状がありながら空き家の数は増え続けており移住希望者と空き家の活用のマッチングが図れていないことが指摘されています。

不動産業に期待される役割とは？

空き家・空き室を放置すると、劣化のスピードは早くなり、資産価値が低下、結果として活用が困難になるリスクが高まります。
また、不法投棄や放火などの犯罪を助長させるほか、代執行を行うにもコストがかかってしまいます。

そのため、「活用できる」空き家はなるべく早く有効活用を進めることが空き家対策に繋がることとなります。
不動産業者の物件調査、相続支援、活用方法の提案、売買・賃貸の仲介など、空き家の発生から活用まで、一括して所有者をサポートする不動産業者のノウハウが改めて注目されています。

2.国による不動産業を介した空き家対策プログラム

上記のように不動産業者ならではのノウハウを活かした空き家対策が期待されています。
下記では一部抜粋して国による施策をご紹介します。

①所有者への相談体制の強化

空き家の発生から、必要な管理を行いつつ、活用、流通に至るまで、一括して所有者へ総合的にアドバイスを行う相談を行える窓口の設置を増設。
また所有者が空き家所在地から離れていても相談可能な体制を整えることが盛り込まれています。

②空き家等に係る媒介報酬規制の見直し

宅建業法おいて、宅建業者が媒介・代理の依頼者に請求できる報酬額に上限が設定されています。（法第46条に基づく大臣告示）
令和5年の住宅・土地統計調査からもわかるように、空き家等の流通促進が早急な課題となっている一方で、宅建業者が空き家等を取り扱うにはビジネス上の課題があることから、報酬の上限の見直しが行われました。

■売買取引に係る報酬額
【原則】
依頼者の一方から受けることのできる報酬額は、物件価格に応じて一定の料率を乗じて得た金額を合計した金額以内

【低廉な空き家等の媒介の特例】
低廉な空き家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）については、当該媒介に要する費用を勘定して、原則による上限を超えて報酬を受領できる（30万円の1.1倍が上限）。

■賃貸借取引に係る報酬額
【原則】
依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、1ヶ月分の借賃に1.1を乗じた金額以内
※居住用建物の場合、依頼者の一方から、１ヶ月分の借賃に0.55を乗じた金額以内（媒介の依頼を受けるに当たって依頼者の承諾を得ている場合を除く）

【長期の空家等の媒介の特例】
長期の空家等（現に長期間使用されておらず、又は将来にわたり使用の見込みがない宅地建物）については、当該媒介に要する費用を勘案して、貸主である依頼者から、原則による上限を超えて報酬を受領できる（１ヶ月分の2.2倍が上限）。

媒介報酬の上限が見直されることにより、空き家の流通を促すことを目的としています。

3.まとめ

全国的に問題となっている空き家問題において、国からの施策も様々講じられています。
今回は住宅のプロでもある不動産業者を巻き込んだ施策についてご紹介しました。
今後、空き家の流通を活性化させるためにも媒介報酬の規制の見直しなどが行われました。
これにより空き家市場の活性化が期待されています。

最後まで読んでいただきありがとうございました。
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