2024年12月17日

【コラム】空き家をセカンドハウスとして利用するメリット・デメリットは？

総務省の発表によると、日本の総住宅数の約6502万戸のうち、空き家の数は約900万戸と
調査開始から過去最高の増加となり、日本全国で空き家問題が課題となっています。

今回は、全国で問題となっている空き家問題の解決策の一つとも言える空き家の活用方法として
挙げられるセカンドハウスの利用についてご紹介させていただきます。

1.セカンドハウスとは？

自宅の他に所有するもうひとつの家のことを指します。
別荘のようにリゾート地など自然が豊かな場所だけでなく、自宅の近くや、自宅よりも通勤しやすい場所、
仕事や生活のもうひとつの拠点となる場所などの様々な立地の所有する家もセカンドハウスにあてはまります。

また、似て異なる言葉として「別荘」と「セカンドハウス」がありますが
実は税制面で区別すると意味が異なります。

別荘とは「日常の生活の用に供しない家屋又はその部分のうち、専ら保養の用に供するもの」のことを指します。
つまり、日常の生活を送る家ためでなく、避暑や避寒などの保養のために使っている家のことをいい、年に数回、夏休みなどの休暇のときだけ使うの場合が当てはまります。

一方で、「最低限毎月1日以上の居住に使っている」場合はセカンドハウスにあてはまることとなります。
例えば、平日は自宅で過ごし、休日は自宅以外にて所有する家でのんびりと家族で過ごしているなどの利用の方法はセカンドハウスといえるでしょう。

つまり、日常生活で使うことはなく、年に数回のみは別荘、毎月1日以上、日常生活のために利用している場合はセカンドハウスに当てはまります。
ここでポイントですが、セカンドハウスの場合は住宅としての税制上の優遇措置を受けられることがあります。

2.空き家をセカンドハウスを利用するメリット

セカンドハウスを所有することで様々なメリットを享受することもできます。
空き家をセカンドハウスとして活用するか迷われている方はぜひ参考ください。

2-1.移住のおためしができる

いつかは地方に移住したいけれど、今すぐに移住するのはなかなか決断できないといった方にもセカンドハウスの活用はおすすめです。
住む地域の環境が実際に自身にあっているかは住んでみないとわからないものです。
その点、セカンドハウスを利用して生活する場合は、現在所有するメインの自宅は所有したままですので精神的なハードルも下がることとなります。

まずはセカンドハウスとして移住候補地に住んでみれば、移住後のイメージもしやすくなるでしょう。

2-2.趣味の場所として活用できる

ご自身の趣味や興味にあった場所を求めて、セカンドハウスを趣味の拠点として利用したいと考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そのような方にとっては、セカンドハウスはご自身の趣味に没頭できる空間を創ることも可能です。
例えば、庭で家庭菜園やガーデニング、工作などのアートが好きな方にはアトリエとして利用することが可能です。
また都市部ではなかなかできないアクティビティな趣味も郊外や地方にセカンドハウスを所有することで叶えることができます。

2-3.税金が軽減される

居住用財産であるセカンドハウスについて、税制上の特例となるのが、固定資産税、都市計画税、不動産取得税です。

固定資産税は、小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）の場合、税金を計算する際の算定基準となる課税標準が1/6になります。

また市街化区域では都市計画税が課税されますが、こちらについても小規模住宅用地ならば課税標準が1/3になります。
不動産取得時にだけ納める不動産取得税は、固定資産税評価価額をもとに、家屋と住宅用地について計算され、税額が抑えることができます。

上記の優遇措置は、別荘の場合はすべて対象外となります。
税金に関して付け加えると、住民税の均等割（所得に関係なくすべての住民に一定額が課される）のみ、セカンドハウスのある自治体に納めることがあるので注意が必要です。

2-4.不動産の資産価値の低下を防ぐことができる

空き家をセカンドハウスとして利用することにより、建物や敷地内の状態が維持することができます。

定期的なメンテナンスがされていない空き家は老朽化が進み、どんどん資産価値が下がってしまいます。
しかし、空き家をセカンドハウスとして利用することで定期的な管理が行われることで他不動産の資産価値の低下を防ぐことができ、将来的に売却する際も良好な状態で取引できることもメリットのひとつでしょう。

3.空き家をセカンドハウスとして利用するデメリット

上記ではセカンドハウスとして利用するメリットについてご紹介しましたが、
反対にデメリットがある点も理解しなければなりません。

下記では空き家をセカンドハウスとして利用するデメリットについてご紹介します。

3-1.定期的にセカンドハウスで居住しなければならない

セカンドハウスとして活用したが、転勤、転職、結婚、家族のライフスタイルの変化などで
セカンドハウスに通うことができなくなる可能性も考えられます。

所有している空き家が自宅から通いにくい場所にある場合は月に1回も行かなくなってしまうことも考えられます。
メリットで紹介しましたが、定期的な滞在がない場合はセカンドハウスとしての利用が認められず固定資産税などの軽減措置が受けられなくなるかもしれません。

生活の拠点として使用できなくなった場合、維持するか売却するかの判断が必要となる可能性も十分に考えられます。
また売却の際に納得できる売却価格となるかどうかも分からない為、所有し続けることに関しては一定のリスクがあるでしょう。

3-2.管理に手間・負担がかかる

所有する空き家をセカンドハウスとして利用する場合には、管理の手間と維持費が継続的な負担となることを理解しましょう。

敷地の周辺の清掃や、庭の手入れや建物の修繕が必要となります。
また、水道光熱費などの固定費も継続的な費用の負担となります。

また常に居住するわけではなく不在となる時間も長いため、セキュリティ対策として防犯カメラを導入したり、警備会社と契約をする必要性があるかもしれません。

3-3.リフォーム費用が必要となる可能性も

空き家をセカンドハウスとして利用する場合、リフォーム工事が必要となる可能性が十分に考えられます。

長期間放置された空き家は、老朽化の進みが早く、建物自体に損傷がある場合や設備の劣化のため入れ替えが必要となるかもしれません。

リフォーム費用は、建物の状況により変動はありますが水回りの設備を交換したりすると
かなりのリフォーム費用がかかる可能性も十分に考えられます。

4.まとめ

今回は空き家をセカンドハウスとして利用するメリットとデメリットについてご紹介しました。

全国で問題となる空き家問題の対策法としても注目されているセカンドハウスですが、
メリットとデメリットをしっかりと知ってからでないと後々後悔することになるかもしれません。

所有する空き家をそのまま放置することは、資産価値の低下だけでなく周辺環境の悪化を招く可能性が十分に考えられます。

空き家の活用方法として、セカンドハウスとして利用することはもちろん、その他にも賃貸などの活用方法もあります。
しかしながら、建物の傷みが進んでいる場合にはセカンドハウスや賃貸などの活用は難しいかもしれません。

今後、所有する空き家を活用する予定がない場合には解体や売却も視野に入れる必要があります。空き家の活用・対策についてはそれぞれメリット・デメリットありますが空き家をそのまま放置することは大変危険です。空き家はそのまま放置せず、ご自身にあった方法で活用・対策を行うことが大切です。

最後まで読んでいただきありがとうございました。
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