2024年11月12日

【コラム】空き家にかかる税金とは？

こんにちは、リユースせいわです。
相続などで所有しているご実家が「空き家」のままになっているという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
誰が住んでいない「空き家」でも、固定資産税・都市計画税の支払い義務が発生します。

今回は空き家にかかる税金についてご紹介します。

1.空き家にかかる税金とは

不動産を所有している場合には、固定資産税・都市計画税の2つの税金が課されます。

●固定資産税…土地、家屋、償却資産（これらを総称して固定資産といいます）に対してかかる税

●都市計画税…都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用の一部を負担していただくために設けられた目的税で、市街化区域内の土地・家屋に対してかかります。

この2つの税金は各市区町村が決める不動産の価値「課税標準額」によって税額が決まり、1月1日時点の所有者へ納税通知が届きます。
もちろん空き家も対象となるので所有者にも通知が届くこととなります。

固定資産税・都市計画税には住宅用地の特例の減税措置により税金の負担が軽くなる制度があります。

●固定資産税の軽減措置（住宅用地）
住宅用地であれば課税標準を3分の1に減額するほか、特に200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）に対する課税標準は6分の1に減額することとされています。

●都市計画税の軽減措置（住宅用地）
都市計画税の課税において、住宅の敷地となっている土地（住宅用地）については、課税標準（税率を掛ける基礎となる金額）を3分の1または3分の2とする措置が取られ、都市計画税が大幅に軽減されている。

ただし、上記の軽減措置が適用される条件は「住宅が建っていること」です。
つまり、空き家を解体してしまうとこの軽減措置が適用されなくなり、税金が高くなってしまいます。

2.特定空家・管理不全空き家に指定されると固定資産税が6倍に！？

管理が行き届いていない、倒壊のリスクの高い空き家が増加傾向にあることから、
2015年（平成27年）に「空き家対策の推進に関する特別措置法（以下空き家法）」が施行されました。
この法令では、周囲に悪影響を及ぼす空き家を「特定空き家」と定め、固定資産税などの優遇対象から除外するなどの対策を講じてきました。

今後さらに空き家が増え続けるという現状を踏まえ、2023年（令和12年）には空き家法の改正が行われ、「特定空き家」に加え、「管理不全空き家」という新しい分類を設け、固定資産税などの優遇対象から除外される範囲が拡大されました。

～「特定空き家」・「管理不全空き家」とは～

●「特定空き家」の認定基準
①そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
②著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態　等

●「管理不全空き家」の認定基準
①壁や窓の一部が腐食・破損、落下の可能性がある
②雑草や枯れ草が管理されない（病害虫などが発生する可能性）
③敷地内にゴミなどが散乱、放置されている　　　　　　　　　等
「特定空き家」のように完全に放置されているという訳ではないのですが、上記のような危険性のある空き家を指します。

つまり、適正な管理がされていない空き家に対しては、固定資産税・都市計画税の大幅な増税ができるようになりました。

3.「特定空き家」・「管理不全空き家」に指定されないために

空き家を所有したまま放置してしまうと、「特定空き家」・「管理不全空き家」に指定されてしまうと固定資産税などの負担が増える恐れがあります。

また、管理が行き届いていない空き家は近隣住民に迷惑をかける他、外壁の落下や災害時には被害が拡大しやすく、損害を与えた場合は賠償責任を負うことも考えられます。

誰も住んでいない空き家は老朽化のスピードが通常よりも早くなります。
空き家は放置せずに早めの対策を講じましょう。

下記では空き家の活用方法をご紹介します。

活用方法①空き家のまま売却

空き家を管理することは費用や労力も必要となります。
長年愛着のある実家を手放すことは、寂しい思いをすることにはなるかもしれませんが、
空き家を維持し続けるための費用や労力の負担がなくなり、倒壊などのリスクも排除することができます。

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活用方法②空き家の活用サービスを利用

空き家の立地を生かし、収益を得ることができる可能性もあるでしょう。
立地条件や広さによってさまざまな活用方法が考えられます。

空き家をそのまま活用する手法としては、
賃貸、シェアハウス、民泊、カフェや地域のコミュニティ施設として活用するなどの方法があります。
ですが、空き家はもともと古い建物なので、活用するためには多額のリフォームが必要なケースもあります。
あまり費用がかかりすぎると、リフォーム費用が回収できないリスクもあるので注意が必要です。

最近では、DIY賃貸といったリフォームをしない代わりに安い家賃で賃貸し、
入居者が自由にリフォームやリノベーションができるような賃貸方法もあります。
また空き家を所有する人と空き家を買いたい人と繋げるサービスなどを提供する企業などもあります。

活用方法③解体して更地として売却

空き家の維持管理コストの負担が重く、活用も難しい場合には解体も選択肢のひとつとなります。
空き家を解体するメリットとしては、建物自体の管理をする必要がなくなることです。
また一般的に老朽化した建物が建っている土地より更地の方がより早く、より高く売却することができます。

自治体によっては、空き家対策の一環として空き家の解体に補助金を出している場合もあります。
空き家の解体を検討する際は、利用できる制度が無いか、空き家の所在する自治体に事前に確認することをおすすめします。

5.まとめ

今回は空き家の税金についてご紹介しました。
全国で問題となっている空き家問題。
政府としても喫緊の課題となり様々な取り組みが講じられています。

「特定空き家」・「管理不全空き家」に指定されてしまうと減税措置が受けられずに
金銭的な負担も大きくなってしまいます。
相続したはいいものの空き家として放置してしまっている方は注意が必要です。

早めの対策を行うことで売却や賃貸などの様々な選択が可能となります。
一度、ご家族と「空き家」について話し合ってみてはいかがでしょうか。

最後まで読んでいただきありがとうございました。
滋賀県で空き家の売却を検討されている方は、リユースせいわへご相談ください。
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1.空き家にかかる税金とは

2.特定空家・管理不全空き家に指定されると固定資産税が6倍に！？

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