2024年8月27日

【コラム】民法改正にて所有者不明の空き家を売却が可能に！

こんにちは、リユースせいわです。
全国で問題になっている空き家問題。
皆さんもお住まいの近くに空き家があるけれど所有者は見たことない…という方も多いのではないでしょうか？
実際に国土交通省の調査によると所有者が不明な土地が全国で問題となっていると発表されています。

今回は所有者が不明な土地や建物の問題を解決するために、令和5年（2023年）4月1日に施行された民法より創設された「土地・建物に特化した財産管理制度」についてご紹介します。

1.東京都日野市で「土地・建物に特化した財産管理制度」にて所有者不明の空き家を売却

東京都日野市は2023年6月13日に、所有者不明の築後50年の木造空き家と敷地について地方裁判所に所有者不明土地・建物管理命令の申立てを行いました。
申立ての結果、同年10月27日付けで裁判所より管理人（弁護士）が選任され、所有者不明の空き家を売却するために対応を進めています。
「所有者不明・建物管理命令」の申立ては全国の自治体で6番目となり、東京都の自治体では初の取り組みとなりました。

日野市では、上記のような空き家対策の他、空き家になる前の利活用のマッチングなどの施策を展開していくとしております。

2.そもそも所有者不明土地・建物とは？

所有者不明土地・建物とは、相続等の際に土地の所有者についての登記が行われないなどの理由により、不動産登記簿を確認しても分からない土地・建物、または所有者は分かっていてもその所在が不明で所有者に連絡がつかない土地・建物のことです。
このような土地や建物は全国で増加しており、所有者不明の土地の面積を合わせると、九州の面積より広いといわれています。

また、所有者が分からない状態が続くと、管理がきちんと行われないまま放置され、周辺の環境や治安の悪化を招きかねません。

その他にも、土砂崩れなどの防災対策のための工事が必要な場所であっても所有者が不明なため工事を進めることが出来ずに危険な状態が続いてしまったり、用地の買い取り交渉が出来ず、土地の有効活用の妨げになる可能性があり、問題となっています。

3.土地利用に関連する民法改正「土地・建物に特化した財産管理制度の創設」とは

所有者不明の土地・建物が全国で問題となっており、問題解決の為に新制度の導入や民法の改正が行われました。
日野市の事例はこの民法改正による「土地・建物に特化した財産管理制度」により行われました。

所有者不明の土地・建物や管理不完全状態にある土地・建物に関して、これまで管理に適した財産管理制度がありませんでした。
そこで、土地・建物の効率的な管理を実現するために、所有者が不明であったり、所有者による管理が適正にされていない土地・建物を対象に、個々の土地・建物の管理に特化した財政管理制度が新たに設けられました。

■所有者不明土地・建物の管理制度
調査を尽くしても所有者やその所在を知ることができない土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立てることによって、その土地・建物の管理を行う管理人（※）を選任してもらうことができるようになります。
管理人は、裁判所の許可を得れば、所有者不明土地の売却等もすることもできます。

■管理不完全状態にある土地・建物の管理制度
所有者による管理が不適当であることによって、他人の権利・法的利益が侵害されまたはそのおそれがある土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申立てを行うことでその土地・建物の管理を行う管理人（※）を選任してもらうことができるようになります。
ひび割れや破損が生じている擁壁の補修工事や、ゴミの撤去・害虫の駆除も管理人が行うことができます。

※管理人には、事案に応じて、弁護士・司法書士・土地家屋調査士等のふさわしい者が選任されます。

新制度により、所有者不明な土地・建物の管理・処分を効率的に実施できることとなりました。
上記にて紹介した事例は、この新制度を活用した事例となります。