2024年6月15日

【コラム】マンションにおける空き家問題

こんにちは、リユースせいわです。
少子高齢化や人口減少の影響や、住宅供給量が増え続けていることなど様々な要因も重なり、空き家の数は年々増え続け「空き家問題」は全国的に問題となっています。

空き家と聞くと戸建て住宅をイメージする方も多いかもしれませんが、マンションの空き家も増加傾向にあります。
今回はマンションの空き家問題についてご紹介します。

1.増加する空き家

総務省が4月30日に「令和5年　住宅・土地統計調査（速報集計）」を発表しました。
総住宅数のうち、空き家は約900万戸と、2018年（849万戸）と比べ、51万戸の増加で過去最高となっており、総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は13.8％と2018年（13.6％）から0.2ポイント上昇し、過去最高となりました。

令和５年　住宅・土地統計調査については下記にて紹介してますのであわせてご覧ください。

【コラム】令和5年住宅・土地統計調査から見る空き家問題

2.増えるマンションの空き家

今回の調査で、全国の空き家約900万戸のうちマンションやアパートなどの共同住宅の空き家は約502万戸と過半数を占める調査結果が報告されました。
これは全国にある共同住宅の総戸数のうち16.7％が空き家という計算になります。

内訳をみると、賃貸用が394万1100戸、売却用は12万9000戸となり、使用目的がなく放置されていたり相続後に誰も住んでいなかったりする共同住宅は84万6800戸。
平成30年(2018年)の調査では、放置された共同住宅は77万9600戸となり、5年間で8.6％増え、20年前と比べると1.6倍となりました。

3.マンションの空き家が増えると生じる問題

①高齢者孤独死後の所有者不明問題

現代では核家族化が進み、一人暮らしされている高齢者も多いのではないでしょうか。
たとえば、一人暮らしされている高齢者が孤独死した後に所有者が分からないなどの事例が起きると、居住者の合意が求められる大規模な修繕や建て替えの際に合意が得られないということになり、工事が円滑に進まないなども問題が生じる恐れがあります。

②管理費・修繕積立金滞納によるマンション運営資金不足

空き家が増えているマンションでは、管理費や修繕積立金などを回収できず、マンション運営にて必要な資金を計画通りに積み立てられなくなり必要な修繕工事がおこなわれなくなる可能性があります。
修繕がおこなわれずに老朽化したマンションを放置しておくと周辺環境へ悪影響を及ぼす恐れがあります。
劣化により鉄筋が露出したり外壁が剥落したりすると周辺の住民や通行人がケガをするかもしれません。

4.行政の取り組み

マンションの空き家問題として特に注目したい点が、全国でおよそ125万戸ある築４０年超えのマンションは20年後には3.5倍に膨らむとの見通しとなっています。

上記のような見通しもあり、各自治体では管理状況に関する実態把握を進めています。

名古屋市では2022年からマンションの管理者に対して管理状況の届け出を義務付けました。

また、横浜市では管理が行き届いていない建物にマンション管理士や建築士などの専門家を派遣する事業を2018年から開始し、管理組合の発足や規約の見直しなど管理体制の強化につなげています。

また、2015年に施行された「空き家対策特別措置法」では管理が行き届いていない空き家を対象に、各自治体が指導や勧告・行政指導を実施することが可能となりました。
国土交通省より、指導・勧告・行政代執行などの措置の対象となったのは約４万件（※１）との報告がされています。
命令に従わなければ、行政代執行・略式代執行を実施することができ、595件(※1)の実施報告が公表されています。
「空き家対策特別措置法」についてはマンションを含む共同住宅にも適用できるものの、実績は少ないのが現状です。
同法が想定するのは全部屋が空室となった物件で、一部が空き家になった共同住宅には適用しにくい面があります。

政府は、「マンション管理適正化法」を改正し、2022年からは各都道府県等がマンションの管理の適正化を図るために必要な助言・指導・勧告を実施できるように仕組みがつくられました。
老朽化や管理組合の担い手不足などの問題を解決するために、マンションの再生に向けた取組の強化が進められています。

5.所有しているマンションが空き家の場合のデメリット

マンションを所有している方は、現在は利用していても将来何らかの事情にて引っ越しを余儀なくされ、空き家となってしまう可能性もあります。

所有しているマンションが空き家となった場合のデメリットについて紹介します。

①維持費用がかかる
毎月の管理費や修繕積立金はもちろん、毎年固定資産税や都市計画税を払う必要がありたとえ住んでいなくとも維持するための費用はかかります。

②定期的な清掃や換気が必要
住宅は誰も住んでいない状態が続くと劣化がすぐに進んでしまい、資産価値が下がる原因にもなります。
そのため、定期的な清掃や換気は必須事項ともいえるでしょう。
遠方のマンションが空き家の場合には、交通費や宿泊費などの費用も発生します。
また近年では、共同住宅の空き家を拠点とした犯罪も増加しているため注意が必要です。

③犯罪リスクが高まる
空き家の状態が続くと放火や不法侵入の犯罪リスクが高まります。
また犯罪や火災が発生した場合、近隣住民にリスクが被ることとなり、マンション全体の資産価値を下げる要因にもなる可能性があります。

また別記事にて空き家の防犯についてまとめています。
よろしければこちらもチェックください！↓

【コラム】空き家の防犯対策してますか？

6.所有しているマンションが空き家の場合

・「将来、誰かが住むかもしれない」
・「不動産会社に相談したけど希望価格で売却することは難しいと言われた」
・「室内の清掃や残置物の整理をする時間がない」

など、様々な要因で空き家のまま放置している方も多いのではないでしょうか？
空き家の状態で所有しておく特別な事情がない限りは、現状の市場価格を見極め「売却」も視野に入れ、活用方法を決めておくことが重要です。

7.現在、所有しているマンションに居住されている場合

マンションを所有する全ての方には、将来ご自身の所有するマンションが空き家となってしまう可能性があります。
住み替えや資産処分の方法など事前に考えておくことで、ご自身が所有するマンションの資産価値を把握する機会にもなります。
価値を正しく把握することで、ご自身のライフスタイルの変化に応じた選択ができることにも繋がります。

8.まとめ

マンションの空き家問題は、所有者・居住者・行政が連携し解決していく必要があります。
所有者は、空き家を放置せず、適切な管理の実施、必要に応じて売却や賃貸などの活用が求められることとなるでしょう。
また、居住者にはご自身が住むマンションに空き家が増えてしまうことのリスクを理解し、支援していくことが重要となります。
行政には、空き家に関する法整備や、所有者・居住者・管理者への支援体制の構築が必要となり、社会全体の問題として行政も交えながら対策を実施していくことが求められます。

最後まで読んでいただきありがとうございました。
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